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為建立完善我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，我局制定了《青島市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》（青自然資規(guī)(規(guī))字〔2020〕5號，以下簡稱“《辦法》”），文件自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。按照《山東省行政規(guī)范性文件評估暫行辦法》從合法性、合理性、可操作性、規(guī)范性和實效性等五個方面進行了評估，經(jīng)評估，需要繼續(xù)執(zhí)行?？紤]到原依據(jù)文件《物權法》已廢止，延期后文件依據(jù)《民法典》施行，我局對文件中的法律依據(jù)進行了相應修改完善。
一、文件延期的必要性
土地二級市場作為要素市場的重要組成部分，對推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展具有關鍵意義。2020年、2022年，中共中央、國務院先后印發(fā)《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》《關于加快建設全國統(tǒng)一大市場的意見》，提出完善全國統(tǒng)一的建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場。黨的二十屆三中全會又從深化改革的角度，作出加快發(fā)展建設用地二級市場的部署。《辦法》為我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押行為提供了政策支撐，對我市范圍內(nèi)的建設用地使用權轉讓、出租、抵押，特別是土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況進行了規(guī)范，明確了土地二級市場交易環(huán)節(jié)和流程的基本規(guī)則，搭建了土地市場“線上+線下”交易場所，實現(xiàn)了交易規(guī)則透明、統(tǒng)一，有效促進了土地要素流通順暢?！掇k法》自施行以來執(zhí)行效果良好，且與國家、省新出臺的政策法規(guī)沒有沖突。因此，建議繼續(xù)執(zhí)行。
二、主要依據(jù)
1.《中華人民共和國民法典》；
2.《中華人民共和國土地管理法》；
3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；
5.《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）；
6.《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）。
三、主要內(nèi)容
辦法分七章，主要從建設用地使用權轉讓、建設用地使用權出租、建設用地使用權抵押、建設用地使用權二級市場建設、建設用地使用權網(wǎng)上交易等方面，對建立完善我市建設用地使用權二級市場做了規(guī)定。其中，原法律依據(jù)《物權法》已廢止，修改后依據(jù)《民法典》施行，我局對《辦法》中的法律依據(jù)進行了相應修改完善。
（一）對建設用地使用權轉讓行為進行了規(guī)范
一是明確了建設用地使用權轉讓的類型；二是明確了劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓條件；三是明確了出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設用地使用權的轉讓條件；四是對涉地司法處置工作銜接、轉讓交易價格管理等做了規(guī)定。
（二）對建設用地使用權出租行為進行了規(guī)范
?一是明確了建設用地使用權出租的概念；二是明確了劃撥方式取得的建設用地使用權出租條件；三是提出建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度；四是明確了以出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經(jīng)營等方式取得的建設用地使用權出租條件。
（三）對建設用地使用權抵押行為進行了規(guī)范
一是明確了建設用地使用權抵押的概念；二是明確了劃撥方式取得的建設用地使用權抵押條件；三是明確了出讓、作價出資或入股、租賃等方式取得的建設用地使用權抵押條件；四是允許營利性養(yǎng)老、教育等社會領域企業(yè)以有償取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進行抵押融資；建立建設用地使用權抵押風險提示機制。
（四）明確建設用地使用權二級市場建設任務
一是提出了建設土地交易線下有形市場和線上交易市場；二是對土地二級市場的交易流程、信息共享、服務體系、監(jiān)測監(jiān)管等做了規(guī)定。
（五）對建設用地使用權網(wǎng)上交易行為進行了規(guī)范
主要對交易各方通過青島土地市場網(wǎng)上交易系統(tǒng)參與建設用地使用權網(wǎng)上交易的具體程序、材料準備、系統(tǒng)管理、糾紛解決等做了規(guī)定。
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