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一、制定目的
為給予新型產(chǎn)業(yè)項目充分的規(guī)劃用地政策支持，明確新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃布局、指標控制、供應管理工作，同時為了防范產(chǎn)業(yè)用地房地產(chǎn)化風險，確保產(chǎn)業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)項目，2020年，在總結借鑒國內(nèi)其他城市先行先試有關做法的基礎上，我局出臺了《關于加強新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地管理的通知（試行）》（以下簡稱“《通知（試行）》”），對新型產(chǎn)業(yè)項目規(guī)劃和用地管理提供了市級規(guī)范性文件支撐，并先后在2021年、2023年對文件進行了續(xù)期?！锻ㄖㄔ囆校纷鳛槲沂行滦彤a(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃和用地管理的全局性文件，對我市支持、培育以新技術、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式為主要特征的新型產(chǎn)業(yè)項目健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為進一步助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保障創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展空間需求，結合我市實際，我局對《通知（試行）》進行了修訂，形成了《關于加強新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地管理的通知》（以下簡稱“《通知》”）
二、法律依據(jù)
《通知》修訂的法律依據(jù)主要是《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》、《自然資源部關于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經(jīng)濟發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號）、《國土資源部辦公廳關于印發(fā)<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范>的通知》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）、《青島市國土空間規(guī)劃管理技術規(guī)定（試行）》、《關于加強工業(yè)用地全生命周期管理服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的通知》（青自然資規(guī)字〔2023〕285號）、《青島市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》（青自然資（規(guī)）規(guī)字〔2025〕3號），同時借鑒鄭州、上海、廣州等地已經(jīng)出臺的有關文件。
三、主要修訂要點
1.修改地類編碼。根據(jù)《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》，將原文件“在城市建設用地分類‘工業(yè)用地（M）’大類下，增加中類‘新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）’；在土地利用現(xiàn)狀分類‘工礦倉儲用地（06）’一級類下，增加二級類‘新型產(chǎn)業(yè)用地（0600）’”修改為“在《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》‘工礦用地（10）’二級類內(nèi)增加‘新型產(chǎn)業(yè)用地（1000）’”。
2.優(yōu)化規(guī)劃布局和結構。將“按照國土空間總體規(guī)劃確定的工業(yè)區(qū)塊范圍進一步明確：東岸城區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)零星工業(yè)區(qū)塊可不限制新型產(chǎn)業(yè)用地布局，重點選擇在城區(qū)老工業(yè)企業(yè)轉型升級區(qū)域、軌道交通站點周邊、高速公路出入口附近以及新舊動能轉換重大工程實施規(guī)劃確定的重點園區(qū)、功能區(qū)、示范園區(qū)等區(qū)域安排；北岸城區(qū)的工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地原則上不大于轄區(qū)工業(yè)用地總面積的60%?！毙薷臑椤鞍凑諊量臻g總體規(guī)劃確定的工業(yè)區(qū)塊范圍進一步明確：東岸城區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)零星工業(yè)區(qū)塊可不限制新型產(chǎn)業(yè)用地布局，重點選擇在城區(qū)老工業(yè)企業(yè)轉型升級區(qū)域、高速公路出入口附近以及新舊動能轉換重大工程實施規(guī)劃確定的重點園區(qū)、功能區(qū)、示范園區(qū)等區(qū)域安排?！?/p>
3.優(yōu)化地價水平測算。將“在開展地價評估時，新型產(chǎn)業(yè)用地地價參照同地段商務金融用地市場評估樓面地價的20%，并按照實際出讓期限和房產(chǎn)自持比例修正后確定，且不低于國家、省規(guī)定的同地段工業(yè)用地出讓最低價。房產(chǎn)自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系數(shù)為1.2；大于80%的，修正系數(shù)為1.0。政府供應新型產(chǎn)業(yè)用地的，地價評估時點按照政府供地時點確定；存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的，地價評估時點按照土地使用權人申請時點確定。
1.政府供應新型產(chǎn)業(yè)用地出讓地價評估測算公式為：
P＝C×20％×S×A×（N/50）
其中：P為新型產(chǎn)業(yè)用地評估價格，C為出讓時點同地段商務金融用地市場評估樓面地價，S為該地塊的計容建筑總面積，A為房產(chǎn)自持比例修正系數(shù)，N為出讓年期（先租后讓的，為租賃年期與出讓年期之和）。
2.存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地評估測算公式為：
P=C×20％×S×A-R
其中：P為應補交土地價款評估總額，C為申請時點同地段商務金融用地市場評估樓面地價，S為計容建筑總面積，A為房產(chǎn)自持比例修正系數(shù)，R為存量工業(yè)用地的劃撥土地價值或出讓土地剩余年期價值?！毙薷臑椤罢滦彤a(chǎn)業(yè)用地的，地價評估時點按照政府供地時點確定；實行彈性年期方式供應的，出讓價格按不低于彈性年期與最高年期的比值進行年期修正；存量工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地的，開展地價評估時，估價期日應以自然資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。
四、主要內(nèi)容
《通知》共4部分9條，主要從統(tǒng)籌規(guī)劃布局、土地供應管理、產(chǎn)業(yè)用房分割轉讓、項目履約監(jiān)管等四個方面提出了具體措施和要求。
（一）提出了新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃布局要求。一是在城市建設用地分類和土地利用現(xiàn)狀分類中增設二級類新型產(chǎn)業(yè)用地類別。二是發(fā)揮規(guī)劃的引領管控作用，明確了新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃布局和選址要求。三是對規(guī)劃設計要求進行了明確。在空間規(guī)劃上，新型產(chǎn)業(yè)用地地上建筑容積率原則上不低于2.0，可混合零售商業(yè)、住宿餐飲、商務金融、城鎮(zhèn)住宅等功能。具體項目上，可配建生產(chǎn)、生活服務設施，配套用房用地面積不大于總用地面積的15％，其計容建筑面積不大于項目總計容建筑面積的30%。
（二）明確了新型產(chǎn)業(yè)用地供應管理。對新增新型產(chǎn)業(yè)用地和存量工業(yè)用地轉型升級調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地2種類型的供應方式，以及不同供應方式下的差別化地價評估方法進行了明確。
（三）明確了新型產(chǎn)業(yè)用房分割轉讓條件和要求。產(chǎn)業(yè)用房可按基本單元進行分割登記、轉讓，生產(chǎn)、生活配套用房不得分割、轉讓和抵押，同時對房屋自持比例進行了明確。
（四）提出了項目履約監(jiān)管要求。明確了新型產(chǎn)業(yè)項目履約監(jiān)管主體和監(jiān)管內(nèi)容，確保新型產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。
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