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12月30日，市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會，介紹青島市工程建設項目審批制度改革創(chuàng)新工作情況。市行政審批局黨組書記、局長張琳，市自然資源和規(guī)劃局黨組成員、副局長、新聞發(fā)言人薛洪利，市住房城鄉(xiāng)建設局黨組成員、副局長、新聞發(fā)言人丁樹更，市行政審批局黨組成員、副局長隋朋鐸，平度市行政審批服務局黨組書記王雙源出席發(fā)布會并回答記者提問。
青島市行政審批服務局作為全市工程建設項目審批制度改革（以下簡稱“工改”）牽頭部門，緊緊圍繞市委、市政府中心工作，著眼項目全生命周期，推出了工程建設項目全過程“高效辦成一件事”，打造重大項目“金牌團隊”定制化服務模式等一系列改革措施。今年，青島市高質量完成優(yōu)化城市更新項目審批、打造項目審批“暢聊智辦”智慧服務模式、探索運用AI大模型提升項目報建便利度等4項省級改革試點任務。截至目前，建設項目全過程審批時限壓縮至60個工作日以內，社會投資項目拿地后最快5個工作日即可開工建設，實現(xiàn)“拿地即開工”。參加全國工程建設項目審批制度改革評估，綜合排名全國第二，取得歷史最好成績。
為貫徹落實國家、省工改重點工作部署要求，近期，青島市行政審批服務局印發(fā)了《青島市優(yōu)化城市更新項目審批流程實施方案（試行）》（以下簡稱《實施方案》）以及《推行工業(yè)項目租賃土地辦理工程審批手續(xù)的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。下面，重點對這兩個文件進行解讀：?
《青島市優(yōu)化城市更新項目審批流程實施方案》
黨中央、國務院高度重視城市更新工作。今年7月，中央城市工作會議明確提出，“以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效”。本《實施方案》緊扣中央城市工作會議精神，立足我市工作實際，以工程建設項目審批制度改革為切口，有規(guī)劃、有步驟推進落實。
重點針對老舊小區(qū)改造、歷史城區(qū)保護更新、城市危舊住房原拆原建、地下管線更新改造、老舊廠房盤活利用5類城市更新項目，從優(yōu)化審批流程、建立協(xié)同機制、強化底線管控等3個方面提出9項措施，打通項目從策劃生成到投產運營全過程的審批路徑，推動審批服務從“分散化”向“集成化”轉變。
一是強化項目策劃生成。針對五類城市更新項目的特點，明確建設單位、改造計劃、實施方案等內容。例如，老舊小區(qū)改造、城市危舊住房原拆原建項目應通過相關部門聯(lián)合審查方式確定改造方案，建設單位持聯(lián)合審查意見依法辦理審批手續(xù)；區(qū)（市）城市道路主管部門應根據(jù)地下管網管廊更新改造實施計劃完善管網綜合方案，建設單位依據(jù)管網綜合方案申請管線更新。
二是簡化用地批準手續(xù)。老舊小區(qū)改造、城市危舊住房原拆原建、老舊廠房改造等不涉及新增用地和土地權屬性質變化的改造項目，無需辦理用地批準手續(xù)，可用已有用地批準手續(xù)作為土地證明文件。無法提供用地批準手續(xù)的，可由區(qū)（市）人民政府出具改造地塊權屬清晰無爭議的情況說明。
三是簡化規(guī)劃許可手續(xù)辦理。外墻增加保溫層、利用既有空間進行提升等不增加計容建筑面積的老舊小區(qū)改造情形，除重大市政干管外200米以下的管線工程，原管位原管徑的管線更新工程，不涉及道路規(guī)劃紅線變更的城市道路維修工程，適用工程規(guī)劃許可豁免。
四是簡化施工許可辦理。對于老舊小區(qū)改造中不涉及建筑主體結構變動及屬于低風險的新建項目，建設單位可以承諾書代替施工圖審查合格書申報施工許可。對于老舊小區(qū)改造、歷史城區(qū)保護更新、地下管網更新改造等項目，建設單位可根據(jù)房屋征收進度、規(guī)劃許可辦理進度及已批準掘路計劃，申請按單體或片區(qū)等拆分標的方式分期辦理施工許可。
五是精簡竣工驗收流程。推行老舊小區(qū)改造、城市老舊住房原拆原建項目聯(lián)合竣工驗收，依法組織參建單位、專項驗收部門、項目屬地街道、社區(qū)及居民代表等共同參與。對滿足獨立使用功能的單位工程，可單獨開展聯(lián)合驗收。
六是分類辦理不動產登記。歷史城區(qū)已征收樓院不涉及改建、擴建、拆除重建的，建設單位持土地權屬來源材料、質量驗收和消防驗收等材料申請不動產登記。危舊住房拆除重建后，申請人可持土地權屬來源材料及建設工程符合規(guī)劃的材料和房屋竣工驗收備案材料辦理不動產首次登記，涉及增加建筑面積的還需補繳土地出讓金。
七是規(guī)范消防設計審驗標準。因保護利用歷史建筑、歷史文化街區(qū)需要，確實無法滿足現(xiàn)行國家工程建設消防設計標準要求的，通過專家論證、依法會商等形式制定科學合理的消防技術方案，作為消防設計審查驗收等的技術支撐。明確此類項目消防驗收備案的抽查比例100%，確保消防安全底線。
八是建立高效協(xié)同的審批服務機制。推行“高效辦成一件事”主題式服務，將城市更新項目納入全生命周期集成辦理。通過部門函詢、聯(lián)合會商等方式，協(xié)同解決項目推進過程中的難題，避免企業(yè)“多頭跑、折返跑”。
九是強化底線管控與風險防范。在優(yōu)化審批的同時，《實施方案》明確要求守牢質量安全、歷史文化保護底線。提出進一步明確工程質量安全監(jiān)管分工，防止出現(xiàn)監(jiān)管真空；加大限額以下工程技術指導和抽查力度，確保工程施工管控措施落實到位。嚴格開展涉及老街區(qū)、老廠區(qū)、老建筑項目的歷史文化資源評估和前置審批，確保城市更新與文脈傳承并重。
《實施方案》對國家及省、市推進城市更新行動的新部署、新要求進行了回應，為建設現(xiàn)代化人民城市、推動城市內涵式發(fā)展筑牢制度基礎。
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《推行工業(yè)項目租賃土地辦理工程審批手續(xù)的指導意見》
近年來，隨著產業(yè)加快升級，越來越多的工業(yè)企業(yè)希望通過租賃方式獲取土地，快速啟動項目建設。在以往的審批實踐中，工程審批手續(xù)建設單位必須與土地使用權人一致，承租企業(yè)無法以自身名義辦理立項、規(guī)劃、施工、驗收等手續(xù)，影響項目落地效率，土地資源未能充分發(fā)揮效益。
為破解這一難題，我市積極落實省部署要求，結合青島實際，制定本《指導意見》。針對涉及租賃用地的工業(yè)項目，允許承租人以自身名義，憑相關證明文件，辦理從立項到竣工驗收的全流程工程審批手續(xù)，真正實現(xiàn)“誰投資、誰申報、誰負責”，進一步降低用地成本，優(yōu)化營商環(huán)境，激活發(fā)展動能?！吨笇б庖姟分饕獜倪m用情形、具體舉措、業(yè)務流程等3方面推出11條改革舉措，明確辦理工程審批手續(xù)的有關要求。
在適用情形方面
一是明確辦理范圍。工業(yè)項目投資人租賃我市行政區(qū)域內已取得不動產權證書的工業(yè)、倉儲類國有建設用地，或已依法入市的農村集體經營性建設用地的，允許其以自己名義辦理規(guī)劃許可、施工許可和竣工驗收備案等手續(xù)。
二是明確辦理負面清單。未按出讓合同約定繳納土地出讓金、未按出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定的期限和開發(fā)條件開發(fā)利用土地的，或者法律法規(guī)規(guī)定、合同約定不得出租的情形，不適用本政策。
在具體舉措方面
一是明確土地相關管理規(guī)定。土地租賃后，出租人須繼續(xù)履行土地出讓合同或劃撥決定書義務，并監(jiān)督承租人遵守相關規(guī)定。同時，承租人必須按原批準用途使用土地，確需改變的，須經規(guī)劃部門審核，并報同級人民政府批準后，重新簽訂租賃合同或者補充合同。
二是明確土地租賃管理要求。租賃期限不得超過土地使用權剩余年限，且最長不超過20年。出租人和承租人須簽訂書面租賃合同，明確出租方和承租方的責任和糾紛解決方式，以及租賃期滿地上建筑物、構筑物的處置方式。
三是明確責任和繳費主體。承租人承擔租賃土地期間的安全生產、生態(tài)環(huán)保、防疫衛(wèi)生等公共管理事項方面的主體責任，雙方按照租賃合同約定，按政策繳納與出租土地相關的土地稅、費及其他法定稅費。
四是明確建構筑物處置。租賃期滿后，地上建構筑物依照租賃合同約定方式進行處置。政府因公共利益需要收回土地使用權的，地上建構筑物及其附屬設施按照土地出讓合同進行處置。
五是明確不動產登記辦理。租賃期內有關部門不得為承租人辦理其新改擴的建構筑物不動產登記和抵押登記，但期滿后，若雙方達成處置協(xié)議，可由出租人提交土地權屬證明、租賃合同、處置協(xié)議等材料申請辦理不動產權登記。
在業(yè)務流程方面
一是明確辦理路徑?！吨笇б庖姟芳毣艘猿凶馊藶橹黧w的審批流程，涵蓋立項、環(huán)評、節(jié)能審查、工程規(guī)劃、消防設計、施工許可、竣工驗收等七大環(huán)節(jié)，形成閉環(huán)管理；并規(guī)定了以上事項的審批時序、前置條件和許可標準等，為承租人辦理手續(xù)制定具體辦事指南。
二是明確申報所需材料。將土地租賃合同納入合法使用土地的證明文件范疇，承租人可持土地租賃合同及出租人的不動產權證，共同作為使用土地的證明文件辦理規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)。承租人還應提供出租人、抵押權人同意的書面意見，進一步確認承租人的合法辦理資格。
三是明確辦理結果制發(fā)要求。各部門在頒發(fā)的許可證書或審批文件中應注明“租賃土地”字樣，并注明土地使用權取得方式為租賃及租賃年限，明確土地使用的權利屬性，便于后續(xù)監(jiān)管，降低制度創(chuàng)新風險。
四是明確租賃合同主要內容。詳細列明土地租賃合同應包含的15條內容，包括雙方權利義務、建構筑物處置等，既保障了出租人的土地權益，也明確了承租人的主體責任。
《指導意見》不是對現(xiàn)有審批流程的簡單調整，而是一次系統(tǒng)性的制度創(chuàng)新，將有效促進土地資源高效利用和招引項目快速落地，為青島經濟社會高質量發(fā)展“擴容”。目前，西海岸新區(qū)、膠州市、平度市已根據(jù)此《指導意見》，結合本地實際，相繼出臺了具體的實施辦法，為政策落地細化了路徑。
下一步，市行政審批服務局將進一步深化工程建設項目審批制度改革，強化部門協(xié)同，狠抓政策落地，助力重點項目早開工、早建成、早投產，以高質量項目建設推動高質量發(fā)展！
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Q1
中國企業(yè)報記者：為推進城市更新，青島市在規(guī)劃許可方面配套有哪些支持舉措？
薛洪利：為深入貫徹落實上級關于持續(xù)推進城市更新行動的精神要求，市自然資源和規(guī)劃局積極探索更加適應城市更新的規(guī)劃許可政策機制，推動城市更新深入實施、取得實效。目前在項目規(guī)劃審批方面有三方面配套舉措：
一是支持存量建筑使用功能靈活轉換。對利用存量房產等空間資源發(fā)展國家支持行業(yè)產業(yè)的，可享受過渡期支持政策，按原用途和權利類型使用土地，無需辦理規(guī)劃用地許可手續(xù)。比如利用存量房產發(fā)展新業(yè)態(tài)、創(chuàng)新商業(yè)模式以及建設電子商務快遞物流項目；利用舊廠房、倉庫等存量房產土地或生產裝備設施發(fā)展文化旅游業(yè)，利用商業(yè)辦公、工業(yè)倉儲等存量房屋舉辦養(yǎng)老機構。
二是實施豁免清單制縮減審批時間。明確多類更新項目可免于辦理建設工程規(guī)劃許可證，包括老舊小區(qū)不增加計容建筑面積的改造、200米以下原管位、原管徑管線更新、不涉及規(guī)劃紅線修改的城市道路維修等。豁免項目無需辦理規(guī)劃核實，直接納入聯(lián)合驗收流程，大幅減少審批耗時。
三是推動設計方案聯(lián)審加強協(xié)同。積極推動多部門協(xié)同配合的聯(lián)審工作機制。例如對城市危舊住房原拆原建項目，通過自然資源規(guī)劃、住建、審批等部門對改造方案進行聯(lián)合審查，出具聯(lián)合審查意見。后續(xù)建設單位可持聯(lián)合審查意見，直接申請核定規(guī)劃條件、辦理建設工程規(guī)劃許可證等手續(xù)，實現(xiàn)一窗受理、一碼運轉，多部門并聯(lián)辦理，提升城市更新項目的審批效率。
下步，我局將繼續(xù)加大工作力度，持續(xù)地細化、差異化推出規(guī)劃土地等政策工具，推動城市更新高質量實施。
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Q2
山東商報記者：請問市住房城鄉(xiāng)建設局在此次城市更新項目審批流程優(yōu)化中，重點針對哪些關鍵環(huán)節(jié)推出了創(chuàng)新舉措？如何在簡化審批流程、提升效率的同時，守住工程質量安全底線？
丁樹更：城市更新是提升城市功能品質、增進市民福祉的關鍵舉措，市住房城鄉(xiāng)建設局積極配合市行政審批局等兄弟部門，優(yōu)化審批服務流程、強化質量安全管控，推動各類更新項目規(guī)范有序落地。
一是簡化施工手續(xù)辦理。針對不同城市更新項目的特點，我們會同行政審批部門優(yōu)化施工許可手續(xù)的辦理。比如，在老舊小區(qū)改造工作中，不涉及建筑主體結構變動及屬于低風險的新建項目實行施工圖審查告知承諾制，建設單位憑承諾書即可辦理施工許可；地下管線更新改造項目還支持按年度打包、分批辦理施工許可，保障民生項目快速推進。
二是強化質量安全監(jiān)管。城市更新項目事關群眾切身利益，優(yōu)化審批流程的同時必須加強質量安全管控。針對老舊廠房盤活利用，要求改造前必須開展房屋安全鑒定；對限額以下小型更新項目，要求各區(qū)（市）建設主管部門加大技術指導和隨機抽查力度，督促建設、施工、監(jiān)理等各方履行主體責任；在地下管線施工中，要求施工單位提前與管線經營企業(yè)制定安全保護施工方案，涉油氣管線的項目還需報請主管部門審批，確保施工安全。
三是優(yōu)化項目驗收機制。推行聯(lián)合驗收、加強驗收前技術指導等措施，壓縮項目從完工到交付的周期。在老舊小區(qū)改造項目中，建設單位可以邀請街道辦事處、社區(qū)、業(yè)主委員會（或者業(yè)主代表）、物業(yè)服務企業(yè)以及專營單位參加，出具聯(lián)合驗收意見。在地下管線更新改造項目中，建立地下管線電子化檔案，將地下管線竣工測量成果更新至地下管線綜合管理信息系統(tǒng)，完善地下管線數(shù)據(jù)庫。
下一步，我們將加強對各區(qū)（市）的政策指導和業(yè)務培訓，及時解決審批實操中的堵點難點，同時持續(xù)完善質量安全監(jiān)管機制，讓城市更新項目既“跑得快”又“守得住安全、提得上品質”，切實把民生工程辦實辦好，不斷增強市民的獲得感、幸福感和安全感。
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Q3
青島早報記者：剛才發(fā)布的城市更新政策里提到了地下管線更新改造，請問更新改造的重點覆蓋范圍是什么？能否展開介紹一下，在審批流程上有哪些創(chuàng)新舉措？
隋朋鐸：《青島市優(yōu)化城市更新項目審批流程實施方案》中，地下管線更新改造審批流程兼顧提升審批效率和筑牢安全底線，通過修復、更新、重新布局等方式，對城市規(guī)劃區(qū)內失養(yǎng)失修嚴重、存在安全隱患的供熱、燃氣、供水、排水、污水等地下管網及綜合管廊進行提升。
一是強化管網綜合統(tǒng)籌引領。提前根據(jù)更新實施計劃完善管網綜合方案，優(yōu)化布局不合理的老舊管線，建設單位依據(jù)管網綜合方案申請更新，從源頭保障工程實施的科學性和安全性。
二是實行規(guī)劃許可豁免制。除供水、排水、燃氣等重大市政干管外200米以下的管線工程，原管位原管徑管線更新工程，以及不涉及道路規(guī)劃紅線修改變更的城市道路維修工程，無需辦理建設工程規(guī)劃許可證。
三是推行施工許可分期辦理。建設單位可根據(jù)規(guī)劃許可辦理進度和已批準掘路計劃，拆分合同標的申請施工許可，審批部門分批次發(fā)放施工許可，保障項目快速落地。
四是強化管線檔案管理。所有管線竣工后均須進行測量，并將完整的測量成果和檔案更新至城市地下管線信息系統(tǒng)，確保地下管線數(shù)據(jù)動態(tài)更新，形成監(jiān)管閉環(huán)。
此外，我們還明確應急搶修“先施工后補手續(xù)”、嚴格執(zhí)行地下管線設施保護等規(guī)定，既保障項目高效推進，又確保城市運行安全有序，切實把民生工程辦實辦好。
Q4
中廣中文網記者：剛才發(fā)布中提到了平度市推出的租賃土地辦理工業(yè)項目審批手續(xù)，請問打造這一創(chuàng)新模式的主要做法有哪些？目前取得了什么成效？
王雙源：《平度市租賃土地辦理工業(yè)項目審批手續(xù)實施辦法》試行以來，已取得了階段性成效。截至目前，已有3個項目通過該模式辦理審批手續(xù)。其中，岳衡金屬制品項目已順利開工建設，政洵農機配件項目已完成立項和規(guī)劃手續(xù)；大度谷物項目正在有序開展前期籌備工作。
這項改革的重點在于破解了項目面臨的土地要素制約問題，我們通過推行“以租代讓”的輕資產模式，有效減輕了企業(yè)一次性繳納土地出讓金的壓力，顯著降低了初始投入成本，進一步增強了企業(yè)用地的靈活性。文件實施后，項目平均落地周期縮短約6個月，有效推動了項目早落地、早投產、早見效。
主要有以下三個方面特點：
一是讓資源盤活“有了力度”。針對我市土地指標緊張、項目落地周期長的實際問題，我們從各鎮(zhèn)街系統(tǒng)摸排出27宗、約600余畝的閑置土地。為加快盤活存量資源、切實幫助企業(yè)降本增效，我們以問題為導向，靶向破題，創(chuàng)新制定出臺了該《實施辦法》，試行以承租人名義辦理建設項目審批手續(xù)，切實解決了過去非產權人無法辦理手續(xù)的瓶頸制約，以實打實的攻堅力度為項目落地投產探索出全新路徑。
二是讓改革推進“有了準度”。我們堅持風險預判、源頭防控，對租賃土地合同的關鍵要素實行規(guī)范化管理，《實施辦法》要求合同必須明確土地租賃年限、建筑物產權歸屬、爭議解決方式等15類核心內容，提前防控項目潛在風險，為后續(xù)監(jiān)管、產權處置提供了明確依據(jù)。如，規(guī)定租賃期限不得超過土地使用權剩余年限且不得超過20年，在審批文書中特別注明土地使用權取得方式為租賃，既保障了承租人合法使用權益，也避免因權屬問題產生糾紛。
三是讓審批服務“有了速度”。立足租賃土地項目的實際需求，我們依托“平易辦”金牌服務團隊，主動對接、提前介入，結合“拿地即開工2.0”審批模式，在企業(yè)確定意向后2日內組織各部門協(xié)同會商，圍繞項目立項、規(guī)劃、施工、驗收等各個環(huán)節(jié)提供全過程幫辦代辦，全力打通項目落地過程中的堵點難點。
下步，我們將繼續(xù)堅持“依法審批、用心服務”的工作理念，聚焦企業(yè)發(fā)展中遇到的堵點、難點問題，敢于擔當、勇于作為，全面提升政務服務效能，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，助力全市經濟高質量發(fā)展。
來源｜青島發(fā)布
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